借地契約が終了した場合、借地上の建物を取り壊す必要があるか?


Q. 借地契約が終了する場合には、

借地上の建物の取り壊しが必要か?

 私はAさんから賃借した土地の上に住宅を建てて住んでいます。借地契約の期限が満了した後、Aさんは契約更新を拒絶し、私に対して建物の取壊と土地の明け渡しを求めてきました。Aさんは明渡しを求める正当事由があると主張しています。もしAさんの言い分が通った場合、私は土地を明け渡す際に建物を取り壊す必要があるのですか?

A. 建物買取請求権を行使することで

   建物の取り壊しを回避できる。

 建物所有目的の土地賃貸借契約には借地借家法が適用されるため、契約期間が満了したとしても、正当事由がない限り、土地賃貸借契約は法定更新されることになります。

 もっとも、土地明渡しを求める地主の側に正当事由があると判断される場合には、土地の賃貸借契約は終了することになるため、借主は土地を明け渡す必要があります。

 この際、本来ではれば更地にして返すのが原則(原状回復義務)のため、借地上の建物も取り壊さなければなりません。しかし、多額の資金を投下して建築された建物を無条件で取り壊さなければならないとすると、社会的な損失ですし借地人にも酷です。そこで借地借家法には建物買取請求権の定めが設けられています(借地借家法13条)。

 借地人が建物買取請求権を行使すると、借地人と地主との間で建物売買契約が成立したものとみなされます(形成権)。これにより建物の所有権は借地人から地主に移転するため、その建物を所有することを目的とした借地権は消滅しますが、借地人は地主から建物代金の支払いがあるまでは、建物の明渡しを拒むことができます(同時履行の抗弁権)。

 もっとも、建物買取請求権を行使した時点から退去するまでの間は地代相当額を不当利得として地主に支払う必要があるとされています。

 建物買取請求権の行使方法ですが、地主に対して権利行使する旨の一方的な意思表示をすれば足り、買取金額を明示する必要はありません。口頭でも可能ですが、通常は内容証明郵便等の書面で行います。

 建物の買取金額は地主と借地人で協議することになりますが、協議で定まらない場合には裁判所で決定してもらうことになります。裁判所が定める際の価格は、建物の時価ですが、建物を取り壊した場合の動産としての価格ではなく、建物が現存するままの状態における価格であって、敷地の借地権価格は加算されませんが、建物が存在する場所的環境は参酌して決定されると解されています。

 ご相談の事案でも、地主Aさんに明渡しの正当事由があるのであれば、土地の明渡しそのものは最終的には拒めませんが、建物買取請求権を行使することにより建物の取り壊しを回避することは可能です。また建物買取金額の支払いを受けるまでの間に限りますが、土地の明渡しを拒むことができます。

※記事の内容は、作成当時の法令・判例等に基づいた内容です。最新法令・判例等のご確認をお願いいたします。

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