音信不通の家賃滞納者への対処

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音信不通の家賃滞納者の荷物処分・鍵交換はできるのか?

2017.02 弁護士 守永将大

不動産

Q.

 賃借人が家賃を6ヶ月も滞納しています。
月末になると連絡があり「◯日までに支払
います」とか「分割で少しずつでも支払い
ます」と言い続けて、結局、未払いです。

さすがに堪忍袋が切れて、契約解除の内容
証明郵便を送ったのですが、今は電話もつ
ながらない状態で、内容証明郵便も受け取
られていません。このまま本人と連絡が取
れない場合、部屋の中の家財を処分して、
ドアの鍵も交換したいのですが、問題ありますか?

勝手に荷物処分・鍵交換するのはダメ。明渡請求の裁判を行うべき。

A.

 いくら家賃を滞納して音信不通になっているとはいえ、勝手に家財を処分したり、ドアの鍵を交換したりすると、民事の損害賠償責任を負うだけでなく、刑事処罰を受ける可能性もありますので、そのようなことを行ってはいけません。
 

 賃借人が契約解除に応じない(内容証明郵便を受け取らない)場合の正しい対処は、賃貸借契約の解除と部屋の明け渡しを求めて民事訴訟をする方法になります。

契約の解除や、訴訟の提起をするためには、意思表示を相手に到達させる必要があります。ところが、賃借人が音信不通・行方不明の場合、内容証明郵便が届かないので、通常の方法では意思表示を到達させることができません。そこで、公示送達という方法を活用することになります。公示送達とは、相手方が行方不明の場合などに、実際には意思表示が到達していなくても、法的には送達したものとする手続きのことです。
 

 具体的には、賃借人を相手に明渡しを求める訴訟を提起する際、訴状の中で契約を解除する旨記載しておき、その訴状を公示送達するように裁判所に求めることになります。
 

 また、この訴訟では、明渡請求だけでなく、未払賃料の支払請求も付け加えておくべきでしょう。そうすれば、後日、執行の際に役に立つことになります。
 

 裁判で賃借人が応訴しなければ、通常、裁判所は原告(賃貸人)の請求通りに明渡しを命じる判決を下します。
 

 次に、この判決に基づいて裁判所の執行官に強制執行の申立てを行います。執行官は強制的に部屋の中に入り、明渡しを実行することになります。このときに、未払賃料の支払いを命じる判決があれば、それに基づいて部屋の中にある家財等の差し押さえの申立てをしておくと、その家財等を売却処分して未払賃料の支払いに充てることができます。


 賃借人が音信不通・行方不明となっている案件では、通常、賃借人が裁判で応訴しないことから、手続きはむしろ早く進むので、ご相談から3か月程度で全ての手続きが終わるケースもありますので、一度、早めに弁護士に相談してみてください。

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