土地建物の明け渡し

「賃借人が家賃を払ってくれない…」
「賃借人以外の人が住んでいるようだ…」

 

 このような場合で、賃貸借契約に違反し
たものとして賃貸借契約を解除して、出て
いってもらうことになりますが、賃借人が
任意の立ち退きに応じないことも多くあり
ます。

 そのような場合、いくら賃借人の契約違
反行為があったとしても、賃貸人の方で勝手に鍵を交換したり、部屋に立ち入って家財を運び出して明渡しを強制するようなことはできないことになっています。もし、そのような行為をした場合、刑法に抵触するとして刑事罰を受ける恐れさえあります。

 ですから、不動産を占有する者に明け渡しを求める場合は、法的な手続きを使う必要があります。以下、これらの手続の流れの一例を5つのステップに分けて紹介します。


土地建物の明け渡しの5つのステップ


 1. 物件の調査
 2. 内容証明による催告・交渉
 3. 占有移転禁止の仮処分
 4. 賃料請求・明渡請求訴訟
 5. 強制執行




 まずは現地に赴き、現況を調査します。物件の調査には、その後に予定している手続をスムーズに進めるためのポイントがあります。

 


 現況調査の結果にもよりますが、賃借人の事情を聞き、話し合いや交渉を行うことで、裁判手続を行わずに解決できるケースもあります。まずは内容証明郵便によって、賃料の催告や賃貸借契約の解除を求める意思表示を証拠に残した上で、話し合いや交渉を開始します。
なお、このとき賃借人の了承なく合い鍵等を用いて物件内に侵入したり、また賃借人の所有物を勝手に処分したりするのは、後にトラブルの元になる可能性があるだけでなく、場合によっては犯罪として刑事罰を受ける恐れもありますので、厳に慎む必要があります。

 この時点で話し合いがまとまらない場合には、法的手段を行使することになります。




 賃借人が多重債務などに陥って行方不明になり、得体の知れない占有者がいるという場合があります。このような場合、次のステップ4で説明するように、裁判所に訴えを提起する方法で明け渡しを実現することができます。
ところが、占有者は物件の明渡しを妨害するため、物件の占有をさらに第三者に移してしまうことがあります。

 裁判手続を利用する場合、その裁判の効力は訴えの相手(被告)とした占有者にしか及びません。ですから、裁判所からの明渡しの判決を得る前に、物件の占有者が第三者に占有を移転してしまうと、その新たに占有者に対しては、当然には判決の効力が及ばないことになってしまいます。そうなると、わざわざ得た判決が無意味になってしまいかねません。

 占有移転禁止の仮処分は、そのような事態を防ぐための保全手続です。

 



 賃借人が話し合いや交渉に応じなかったり、賃借人が行方不明になっているような場合、賃借人による任意の明け渡しが期待できない以上、強制的な明け渡しを実現する必要があります。このような場合は裁判所に訴えを提起することで、強制的な明渡しを実現することができます。

 また、賃借人が建物内に居住しているにも関わらず、裁判所から送付される訴状を賃借人が受け取らない場合もあります。裁判所からの訴状が相手方(被告)に送達されないと、裁判手続は開始できないことになっているので、裁判を妨害しようとしているのです。このような場合であっても、付郵便送達という手続を用いて、相手方(被告)が訴状を受け取らないままでも訴訟手続を進行させることができます。




 裁判によって明渡しの勝訴判決を得た後になっても、その判決に賃借人や占有者が開き直って従わない場合もあります。このように判決があるのに賃借人が任意に明け渡さなかったり、そもそも賃借人が行方不明になっているような場合には、判決を強制的に執行する手続き、すなわち強制執行手続を用いて、強制的に明渡しを行います。

 このとき、まだ回収できていない賃料などがある場合、部屋にある動産(家具や貴重品等)をお金に換えて、未払い賃料の回収に充当することも出来ます。強制執行による明渡手続が完了すれば、すべて終了となります。


 不動産(土地・建物)の占有者に任意の明け渡しを求める交渉は精神的に負担が多く、また交渉の知識・経験が必要となります。さらに裁判手続を行うとなると法律的な知識・経験も必要となります。ですから、不動産(土地・建物)の明け渡しを求める場合には、まずはお気軽に弁護士にご相談下さい。

 
 
 
 
 

1. 物件の調査

2. 内容証明による催告・交渉

3. 占有移転禁止の仮処分

4. 賃料請求・明渡請求訴訟

5. 強制執行

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