不動産賃貸契約

 事業活動を行う場合、事業の拠点(事務
所・店舗・工場など)として不動産(土地・
建物)を賃借することが多くあります。
また、事業に用いていない有休不動産があ
る場合には、不動産を賃貸する側にもなる
でしょう。


 不動産の賃貸借をする際にも、当然、契
約書を作成しますが、不動産賃貸借に特有
の問題もあります。ここでは不動産賃貸借
契約で失敗しないために必要な知識として5つのポイントをご説明します。

 

 1. 土地賃貸借契約の更新

 2. 建物賃貸借契約の更新

 3. 解約申し入れとは

 4. 契約期間の途中の賃料の値上げ・値下げ

 5. 敷金の返還
 

 

 土地の賃貸借契約の期間が満了した場合、その契約が更新されるのか否かが問題となります。契約の更新には、当事者の合意に基づいて更新される合意更新と、当事者の合意に基づかない法定更新があります。


 (1)合意更新

 土地の賃貸借契約は当事者の合意に基づいて更新できます。これを合意更新と言います。借地借家法が適用される場合、初回の更新は20年、2回目以降の更新は10年が更新後の借地権の存続期間となります。


 (2)法定更新

 借地上に建物が存在する場合に、借主が貸主に対して更新を請求した場合、貸主が遅滞なく異議を述べない限り、従前と同じ内容で契約が更新されます。


 また、借主が更新を請求しない場合であっても、借地上に建物が存在する場合に、借地権の存続期間満了後も借主が土地の使用を継続していたにもかかわらず、貸主が遅滞なく異議を述べない場合には、やはり従前と同じ内容で契約が更新されます。

貸主の異議には正当事由が必要になります。

 
 

 建物の賃貸借契約の場合も、土地の賃貸借契約の場合と同様、合意による更新と法定更新とがあります。


 (1)合意更新

 建物の賃貸借を合意で更新した場合、契約期間は最長で20年になります。1年未満の期間を定めた場合は期間を定めなかったものと見なされます。契約期間を定めなかった場合や、そのように見なされた場合には、解約申し入れの対象となります。


 (2)建物賃貸借の法定更新

 当事者が期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の意思表示をしなかった場合、または契約条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった場合には、従前と同じ内容で契約を更新したものと見なされます。


 また、貸主から更新拒絶の通知がなされた場合であっても、借主が借家の使用を続けているにもかかわらず、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合も同様です。ただし、期間の定めがないものとされ、解約申し入れの対象となります。

貸主の更新拒絶には正当事由が必要です。

 
 

 建物賃貸借で、期間の定めがない場合または定めがないと見なされる場合には、当事者双方とも申し入れによっていつでも建物賃貸借契約を終了させることができます。これを解約申し入れと言います。


 ただし、貸主の側から解約申し入れをする場合には、正当事由が必要です。また、賃貸借契約が終了するのは解約申し入れの日から6か月後です。


 

 契約で定めた以上、契約の途中で一方的に賃料の値上げや値下げを求めることはできないのが原則です。もちろん、当事者双方が合意した場合は契約内容を変更できますが、これは、要するに新たな契約をしたのと同じです。


 ところで、このような新たな合意が成立できなかった場合であっても、裁判手続を利用して賃料の値上げまたは値下げを請求することができる場合があります。

この裁判手続を利用した賃料変更の請求する場合、いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停を申し立てることが必要とされています(調停前置主義)。調停での話し合いでもうまく行かずに不成立(不調)となった場合に、はじめて訴訟を提起することができます。


 訴訟手続に入った場合、以下の事情などを総合考慮して賃料の変更を認めるか否かを判断します。


  ①土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減

  ②土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動

  ③近傍同種の建物の借賃の比較

 
 

 敷金の法的な性質を説明すると、「不動産の賃貸借の際、賃料その他の賃貸借契約上の債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する、停止条件付返還債務を伴う金銭」ということになります。


 難しい話に聞こえますが、要するに、賃借人が賃借人に対して、何かあったときのために担保としてお金を預けておくということです。

賃借人が賃貸人に賃料を支払わない場合や、建物の原状回復が必要となり賃借人がこれを負担する場合に、賃貸人が預かっていた敷金から賃借人の負担額が差し引かれ、不動産明渡時に、残額が賃借人に返還されます。

もっとも、この敷金の返還については基準が明確でなく、紛争となることが多いです。

 

 

 これまでご説明したように、不動産(土地・建物)の賃貸借契約で失敗しないためには多くのポイントがあります。法律的な知識が必要な部分も多いので、個別の取引において心配な点がある時には、ぜひ、弁護士にご相談ください。

 
 
 
 
 

1. 土地賃貸借契約の更新

3. 解約申し入れとは

4. 契約期間の途中の賃料の値上げ・値下げ

5. 敷金の返還

不動産の賃貸借契約で失敗しない5つのポイント

2. 建物賃貸借契約の更新

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