不動産売買契約

「不動産の購入を検討しているが、注意す
 べき契約のポイントがわからない」

「購入してすぐに欠陥が見つかってしまっ
 た」

「想像をしていた物件と実際の物件とが大
 違いで、困っている」

 不動産(土地・建物)は、事業活動の拠
点になる重要な財産であり、また、売買す
る場合は金額が多額になるため、トラブル
を回避するために契約書を作成するのが通常です。もっとも、不動産の売買には、その重要性から、動産の取引のような通常の物の売買とは異なる部分もあります。

 

 そこで、不動産の売買契約で失敗しないためのポイントを解説します。

 

不動産(土地・建物)売買契約で失敗しない8つのポイント

 

 1.重要事項説明をよく聞く

 2.登記簿を確認する

 3.現地を調査する

 4.用途地域を確認する

 5.申込証拠金について

 6.売買契約に際しての、手付の支払いについて

 7.購入した建物に欠陥(瑕疵)があった場合

 8.農地の売買に関する注意点

 

 

 不動産(土地・建物)を購入する場合、企業が買主である場合も、不動産業者(=宅地建物取引業者(宅建業者))を通じて購入することが一般的です。

 

 宅建業者を通じて不動産を購入する場合、宅建業者が購入者に対して重要事項を説明することが法律で義務付けられています。具体的には、その不動産に関する登記された権利の種類・内容などの法律で定められた事項について、説明することが必要になります。

 

 これは、売買契約でトラブルになる原因の多くが、「そんなことは聞いていなかった」という事から発生することから、このような「聞いてなかった」という事を原因とするトラブルを防止する為に、法律が定めているのです。

 

 宅建業者は、購入者に対して重要事項を記載した書面(重要事項説明書)の内容を説明し、購入者に対して、聞いたことを確認する意味で、重要事項説明書に署名押印してもらうことになります。

 

 もし、重要事項説明に際して宅建業者が事実と異なる説明をして、購入者はその説明を信じて売買契約を締結したというような場合は、購入者は後で売買契約を取り消すことができます。

 

 ですから、不動産を購入する場合は、宅建業者からなされる重要事項説明をよく聞き、その内容をチェックして下さい。


 不動産(土地・建物)の売買をする場合、売主が本当に不動産の所有者なのかを確認することは重要です。実は所有権を有していない場合もありますし、他に共有持分を有する人がいる場合もあります。更には、その不動産に銀行などから抵当権が設定されているような場合もあります。


 この点、不動産の権利関係については不動産の登記簿に登記することになっています。そこで、売買の対象となっている不動産について登記簿謄本を取得して、その不動産の権利関係がどうなっているかを確認して下さい。


 不動産(土地・建物)を購入する場合、実際にその不動産が現状、どのようになっているのかを確認することが、その後のトラブル回避につながります。


 例えば、建物を購入する場合、その建物が第三者に対して賃貸されていたとしても、そうした建物賃貸借に関する権利関係は、通常、不動産登記簿謄本には記載されません。そして、購入者が建物を購入する前に、その建物が第三者に賃貸されて引き渡されていた場合、その後に建物を購入した人は、その建物を使用することができないことになっています(借地借家法)。


 このような事態を回避するためにも、不動産(土地・建物)を購入する前には、実際に現地を調査して下さい。


 

 土地を買ってその上に建物を建てようとする場合、建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ制限などが法律により規制されていて、希望通りの建物を建てられない場合があります。そうした法律上の規制の一つが、都市計画法上の用途地域です。

 

 用途地域は、住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、「第一種低層住居専用地域」など12種類の用途地域に分けられます。用地地域は、各地方自治体で販売している都市計画図で確認することができます。


 申込証拠金とは、売買契約の締結前に、購入希望者から販売業者に対して交付する金銭で、購入希望者の購入意思の確認と、当該希望者の申込み優先順位の確保を目的として預託される金銭であると解釈されています(法律上規定のあるものではありません)。この申込証拠金は、主にマンションや建売住宅の分譲販売の際に用いられますが、事業用不動産の売買にも利用されることがあります。


 申込証拠金を交付する場合は、売主から預かり証の交付を受けましょう。なお、申込証拠金は、売買契約をキャンセルした場合は返還されることが多いのですが、それも申込証拠金をどのような位置づけとして扱っていたかという当事者間の合意(契約)次第です。


 不動産(土地・建物)の売買契約を締結する場合、不動産の重要性から、契約を締結するときに手付を交付することが多く行われています。

実は手付には法律的にいくつか種類があるのですが、売買契約の際に特にその性質を定めずに手付を交付した場合、この手付はいわゆる「解約手付」という種類の手付であると推定されることになっています。


 「解約手付」の場合、契約の相手方が契約の履行に着手するまでは、買主の側からは手付を放棄することによって契約を解除でき、売主の側からは手付の倍額を支払うことによって契約を解除できることになっています。もっとも、もし、契約の相手方が既に契約の履行に着手してしまっていた場合は、手付に基づく解除はできません。


 また、手付に基づいて契約を解除した場合、たとえその解除によって解除された相手方に損害が発生した場合も、その相手方から解除した方に対して損害の賠償を請求することはできないのが通常です。ただ、当事者間でこれと異なる取り決めを行うこともできます。


 このように、売買において手付のやり取りをする場合でも、その手付の法的性質をどのようなものにするかは、最終的には当事者間での合意(契約)次第ということになります。

ですから、手付を交付する際には、その手付が契約上どのような性質のものと定められえいるかを、しっかりと確認して下さい。


 

 購入した建物に欠陥があった場合、従来は、民法上の瑕疵担保責任を追及するしか方法がありませんでした。また、この瑕疵担保責任を追及できる期間は、瑕疵の存在を知ってから1年以内に限られていました。


 しかし、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、請求できる期間や取りうる手段が拡大しています。


 具体的には、新築住宅の取得契約について、基本構造部分の瑕疵担保責任を、建物の完成引渡から10年間請求できるようになります。瑕疵担保責任の内容も、損害賠償請求・解除だけではなく、修補請求ができるようになります。


 この住宅の品質確保の促進等に関する法律は、平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約(売買・請負)について適用されます。


 


 農地を売買する場合、買主がその農地を農地として使用する場合であっても、また農地として使用しない場合であっても、原則として、農業委員会、または都道府県知事の許可が必要となります。


 これらの許可が必要な場合、許可を得るより先に売買契約を締結した場合であっても、売買契約そのものは当事者間では有効なものと扱われます。


 もっとも、土地所有権は、法律上、上記の許可がなければ移転しないことになっています。そこで、農地を売買する場合には、「許可が得られなかった場合には当然に契約を解除する」という条文を入れた契約(解除条件付売買契約)にしておかなければ、不測の損害を被る恐れがあります。

これまでご説明したように、不動産(土地・建物)の売買契約で失敗しないためには多くのポイントがあります。法律的な知識が必要な部分も多いので、個別の取引において心配な点がある時には、ぜひ、弁護士にご相談ください。

 
 
 
 
 
 
 
 

1.重要事項説明をよく聞く

2.登記簿を確認する

3.現地を調査する

4.用途地域を確認する

5.申込証拠金について

6.売買契約に際しての、手付の支払いについて

7.購入した建物に欠陥(瑕疵)があった場合

8.農地の売買に関する注意点

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