弁護士コラム（不動産（事業者側））

Q.新型コロナウイルスによる収入減少を理由とした賃料減額請求について

　私は，ビルを賃貸しているのですが，テナントから新型コロナウイルスにより収入が大幅に減少したとして，賃料の減額請求がなされており，家賃の減額に応じるか否か迷っています。

　家賃の減額に応じるべきでしょうか。また，合意ができない場合，今後の手続きの流れはどうなるのでしょうか。

A.賃借人の事業の今後の見通し，これまでの賃料の支払状況等を踏まえて減額に応じるか否か判断するべきである（下記３）。賃料について合意ができない場合，調停を申し立...

Q. 里道を通じて公道に出られる土地には、囲繞地通行権は認められないか？

　私は所有する土地で養鶏業を営んでいます。私の土地は周囲を他人の土地に囲まれていて、公道へ出る通路としては幅が約６０センチの里道があります。ただ、この里道は幅が狭いため、営業用の自動車はもちろん、鶏の飼料を運ぶためのリヤカーですら、通れません。そこで、この里道とは別に、私の土地から公道への最短距離となる隣接の土地の一部を通路として長年、利用してきました。

　ところが、この隣地の所有者のＹさんとの関係が悪くなり、Ｙさんが「自分の...

Q. 土地売買で実測面積が少なかった。契約解除や損害賠償請求は可能か？

　私は家を新築するつもりで登記簿上７０㎡と記載されている土地を、売主Ｙさんと売買契約を締結して購入しました。ところが実際に測量してみたところ、６３㎡しかなく、予定していた大きさの建物を建てられないことが判明しました。売買契約を解除するか、少なくとも代金の減額か、損害賠償の請求をしたいですが、可能でしょうか？

A.「数量指示売買」と認められないと、契約解除も損害賠償請求もできない。

　土地の面積については、登記簿上の面積と実際の面積...

Q. マンションの部屋のベランダに「温室」を設置してもよいですか？

　私は分譲マンションの１室を賃貸に出しています。先日、この部屋の賃借人であるＡさんから、植物を栽培したいので、部屋のベランダにアルミサッシ製の枠にガラス窓を取り付けた「温室」を作りたい、と相談を受けました。これを認めてしまってよいものでしょうか？

A. ベランダは共有部分であり、「通常の用法」しか認められないので通常は認められない。

　まず問題となるのは、マンションのベランダ部分が、専有部分なのか、共用部分なのかです。こ...

Q. 退去する賃借人から請求された敷金に対する〈利息〉の支払い義務の有無。

　私は賃貸アパート経営をしています。１０年間入居されていたＸさんが退去されたので、精算した上で敷金をお返ししたのですが、Ｘさんは「１０年も預けていたのだから、その分の利息も返せ」と言います。利息を払う必要はあるのでしょうか？

A. 賃貸借契約において無利息の定めがない場合でも

       利息支払い義務はない。

　敷金とは「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する...

Q. マンションの上の階から漏水事故。誰に対して損害賠償請求すべきか？

　私はマンションに居住しているのですが、先日、上の階から大量の水が漏れてきて、家具や家電が濡れて使えなくなりました。この損害の賠償請求は、誰に対して行えばよいのでしょうか？

A. まず漏水原因を特定する必要あり。専有部分か共用部分かも重要な点。

　まずは原因の特定が必要になります。

　原因が上の階の居住者の不手際の場合（例えば洗濯機のホースの接続が不完全でホースが外れて漏水した場合等）、居住者の過失によって損害が生じた...

Q. 遺産分割までに発生した賃料は誰が取得することになるのか？

　先日、私の父が亡くなりました。父は個人でＸビルを所有して賃貸事業を営んでいました。父の遺産は不動産だけでも多くあったことから、私（次男）を含めた父の子供３人（長男、次男、三男）での遺産分割の話し合いが長引いてしまいました。結局、Ｘビルは長男が取得することになったのですが、長男は「父が死んだ時点から今までのＸビルの賃料収入は全て自分のものだ」と主張しています。法律的にはどうなのでしょうか？

A.原則として、賃料収入は共同相...